案件事實緣由

三十年前，小德得知在鄰近城市的山坡地上有一片新建的房子，環境幽靜，離市區也很近，於是他興奮地向開發商小益購買了一間，並在此安居樂業，組建了家庭。然而，這些房子一直沒有取得使用執照。三十年後，小德一家突然收到新地主的起訴通知，要求他們拆屋還地。原來，小益因為欠下鉅額債務，將房子所在的土地抵押出去，現在土地已經換了新主人。小德一家陷入了不動產糾紛的困境，焦頭爛額之際，他們來到了本所尋求幫助。

本所實務經驗

小德的房子沒有取得使用執照，那他買的是什麼權利？

由於我國房地的產權是分離的，像本件案例，當初小德就只買了房子沒有買地，房子又沒有使用執照，這個白話來說叫做「違章建築」，也就是我們所說的違建。因為違建早期在台灣其實很多，為了經濟價值的考量，最高法院肯定違建可作為交易客體，但大家買賣的並不是「所有權」而是一種叫做「事實上處分權」的權利。

新地主是否可以主張他才是新的所有權人，訴請拆屋還地呢？

1. 因為原本小德是跟小益買的房子，當地主是小益的時候，法律上來講，小德對小益有一個使用土地的使用權，但如果今天地主換人了，是不是還存在一個合法的使用權就有疑問了。

2. 為了避免花大錢蓋好的房屋，因為土地易主這種情況下就遭拆除，不利於經濟發展，民法425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」本條規定最新實務也多肯定適用在事實上處分權的情形。

3. 也就是說再符合法條要件下，就算小益把土地再轉手給別人或被拍賣，小德一家仍然可能對新的地主有土地的合法使用權。在符合法定要件情況下，就算新地主仍然無法趕走小德一家喔！至於怎麼樣算是符合法定要件呢？這就需要律師去整理判斷卷證資料，去對新地主的起訴主張進行攻防了。

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