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2023-12-05
勝訴實例 | 合建契約 | 建商竟然遲遲不點交房屋!
【合建契約的定義及其不同合建方式】
合建契約是地主與建商共同進行房地產開發的合作模式,其中地主提供土地,建商則負責投資與建設。這種合作方式依照具體的合建方式不同,可以分為以下幾種類型:
合建方式 | 簡易說明 |
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合建分售 | 地主與建商分別銷售土地與建築物。買家需要與地主和建商各自簽訂土地和房屋的買賣契約。 |
合建分屋 | 建築物完工後,建商與地主依約定比例分配房屋,雙方各自出售或持有分配到的房屋。 |
合建分成 | 雙方約定房地產銷售後的收益分配比例,根據比例分配收益,不需先行過戶。 |
委託興建 | 地主全權委託建設公司進行建設,支付相關的營造與管理費用。此方式較少見,通常適用於地主缺乏建設經驗的情況。 |
每種合建方式都有其特點和適用的情境,地主與建商在選擇合作方式時,應考慮到各自的需求和期望,並在合建契約中明確約定雙方的權利與義務。合建契約的法律性質複雜,可能涉及互易契約、買賣與承攬的混合契約等多種形式,因此雙方在簽約前應進行充分的法律諮詢,以確保契約的合法性和有效性。
【合建契約,房屋點交時的注意事項】
合建契約在進行點交時,即交付已完成的建築物時,需要特別注意以下幾個重要事項:
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點交程序:確定雙方對於點交的時間、地點、方式有共同的理解,並依約定程序進行。這可能包括檢查建築品質、確認建築規範的符合性等。
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責任歸屬:在點交過程中,如有發現任何問題,應明確界定建商的責任範圍,並確保合建契約中有關責任歸屬的條款是清晰且具體的。
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權利變換與登記:合建契約中涉及的權利變換,如土地與建築物的所有權轉移,應按照約定程序進行。並確保相關權利變換在公共登記中得到妥善處理。
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應對建商不點交的策略:在合建契約中,如果建商未能如期點交或點交的建築物不符合約定標準,地主應有預先準備的應對策略。這可能包括訴諸法律途徑、尋求賠償或啟動契約中的解約條款。
【案件事實緣由】
民國100年間,家住新北市的小陳繼承一筆土地,快樂的與建商老李合作,簽訂合建契約書,約定由小陳提供建地,與老李合作興建大樓。
老李將大樓興建完成並取得使用執照後,將應分配給小陳所有之房屋辦理保存登記後,辦理移轉登記予小陳。
但,該房屋還未點交時,小陳居然接獲工務局函表示該屋未經許可擅自變更不符建築法規,需待建商補正後,兩造才可以進行點交,小陳多次聯繫老李,老李卻置之不理,苦惱的小陳找上本所。
【法院:勝訴判決】
按民法767條之規定:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之;對於妨害其所有權者,得請求除去之;有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。」
因為土地及建物之他項權利證明書狀,是用來證明不動產他項權利的文件書據,該文件書據自屬權利人所有。本件小陳已經登記為房屋及坐落土地之所有權人,可見該地政機關核發之所有權狀,可以受領的「權利人」就是所有權狀上所載之小陳。
所以即使建商老李從未將權狀交給小陳,亦無礙於小陳是系爭房地所有權狀的所有權人之事實,所以在辦理完所有權移轉登記之後,建商老李即負有交付或交還所有權狀、將房屋點交給小陳之義務。本所接獲小陳之委託後,即代替小陳本於所有權人地位,提起民事訴訟請求建商點交並返還系爭房屋,以及房屋權狀,最終經過本所之努力,獲得勝訴判決,小陳一家終於可以歡歡喜喜住進新房。
參考資料:民法
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12.05 2023勝訴實例
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