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買賣房屋的居間仲介費爭議!
【委託多間仲介買賣房屋，成交後要給誰仲介費呢？】
買賣房屋時，經常會委託不動產仲介經紀人來協助找到買家或賣家，並簽訂委託契約，這時就會在契約中約定成交後會將成交價的一定比例當作仲介報酬。但如果同時委託多間仲介買賣房屋，最後成交時，居間仲介的報酬要給誰呢？
首先依照行政院消保會的頒布「不動產委託銷售契約書範本」及「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」可以作為參考。契約範本第5條就規定：「服務報酬。買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之__(最高不得超過中央主管機關之規定)。前項受託人之服務報酬，委託人於與買方簽訂買賣契約時，支付服務報酬百分之__予受託人，餘百分之__於交屋時繳清。」應記載事項第5條也規定「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之(最高不得超過中央主管機關之規定)。前項空白處未記載者，受託人不得向委託人收取服務報酬。」因此，如果買賣雙方原則上透過哪一間仲介公司成交，就要給付該公司仲介費。
Ｑ：如果買賣雙方都同時透過多間仲介公司成交，則要如何處理？
對此，契約範本第11條第1項第1款就約定「一、委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第五條約定之服務報酬，並應全額一次付予受託人：(一)委託期間內，委託人自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。」因此如果簽有「專任委託買賣契約」的情況下，就不可以再另外找不動產仲介經紀人，否則仍要支付成交的服務報酬。
Ｑ：買賣雙方曾經因為仲介而知道彼此，但卻是因為其他原因而成交呢？
國家為了避免客戶刻意迴避支付不動產仲介的服務費用，契約範本第11條第1項第3款就有約定：「一、委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第五條約定之服務報酬，並應全額一次付予受託人：……(三)受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限。」因此，如果是在仲介委託期間內，或是委託期間結束後的兩個月內成交，都要給付報酬。除非能證明是因為其他不動產仲介才成交的，才可以免負責。
Ｑ：刻意迴避仲介報酬？
實務上，有部分的不動產仲介業者會刪除契約範本但書的「但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限。」，變成契約僅約定「委託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該資料內之客戶成交者。」這時候按照契約的文字是一定要給付報酬的。
對於這樣的條款，司法判決則認為先要確認條款目的是不是要避免刻意迴避報酬，並且判斷當事人的行為是否為刻意迴避給付價金，例如臺灣士林地方法院民事判決99年度訴字第1070號就指出：「……由此可知，於一般情形受託人即使有相當服務之付出，然若受託人與買方之成交，與受託人提供之服務不具直接關係，或與他人之努力更具直接關係者，則受託人就其已付出之服務仍無報酬請求權存在。亦即上述條款之規範目的，應在於避免已達成一定合意之買賣雙方，意欲規避仲介費用之支出故不為合意，而私下另行交易之情形。……系爭房地嗣於98年11月2日成交之事實，被告主張係因98年10月中旬之後，經周明義友人張新旺居間聯絡協調，其費盡心力，並以雙方均研習佛法、為安置佛像以作功德等理由為媒介進行溝通約達一週期間，買賣雙方再經過一定程度之磋商、溝通與讓步，始就系爭房地達成以價格1,520萬元之買賣合意，進而簽訂不動產買賣契約、完成系爭房地所有權移轉等情，業經證人張新旺到庭結證甚詳……綜上所述，被告間就系爭房地之買賣並非基於原告之服務，且非以規避服務報酬為目的而為私下交易，本件並未該當系爭委託契約第3條第1項第5款與系爭確認書第12條之要件」臺灣臺中地方法院民事判決104年度訴字第3471號或臺灣雲林地方法院民事判決103年度訴字第107號也都是類似見解。
相對的，如果被法院認定是刻意迴避給付仲介報酬，就仍要就支付報酬，例如最高法院58年度台上字第2929號判決意旨就認為：「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬」。可為參考。
因此，在買賣房屋的仲介契約中，首先要確認契約的條款以及真意為何，並且透過相關的證據去說明當時的交易是否是因為仲介經紀人的努力才達成的，最後搭配司法實務見解，整理案件的狀況向法院說明應如何支付居間仲介的報酬喔！