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2023-11-09
| 借名登記 | 弄假成真?借名登記的房屋如何要回來?
【案件事實緣起】
A小姐與B先生為夫妻。A小姐於一家外商企業耕耘多年,B先生為公務員,戀愛時期,兩心相繫,謀畫未來,A小姐慷慨提議,由自己負責出資為兩人未來的愛巢投資,作為兩人婚後住所。購屋籌備間,了解到以B先生公務員的身份貸款購房,將享受房貸利率優待。A小姐當時心想,反正兩人日後是要長久走一輩子,未有太多的顧慮,也沒有寫下任何書面的借名登記協議或文件,就決定以B先生的名義來購買新屋並辦理貸款,而實際上則仍由A小姐全額繳付購屋頭款以及裝潢費用,以及每月應清償的貸款、管理費、水、電、瓦斯費等等費用。
豈料,在兩人結婚數年後,B先生竟外遇不斷,更執意要拋棄家庭與A小姐離婚,甚至對A小姐說:「我告訴你,依民法的規定房子登記在我的名下就是我的,我是所有權人,請你給我搬出去!」對於這樣子的狀況,A小姐心想房屋明明是我出資購買,貸款也是我在繳,所有費用也都是我負擔,只不過因為當初用B先生的名字登記,B先生就可以這樣弄假成真,死不認帳?!在婚姻觸礁、房屋被奪的情況下,A小姐於是尋求本所律師提供法律協助。
依照民法第759條之1第1項規定:「不動產物權經登記者,推定登記權利人適法有此權利。」,因此原則上不動產(房屋、土地)的登記名義人在法律上確實會被「推定」為不動產的所有權人,然而對於上開A小姐所遭遇到的情況,B先生是否真的可以依民法第759條之1第1項規定弄假成真,奪取房屋呢?這就涉及到了不動產借名登記的法律問題。
【本所訴訟經驗】
對於上開問題,本所律師為A小姐向法院提起「終止借名登記,要求B先生返還房登記契約,然而本所律師透過辦理借名登記案件的經驗,提出以下主張及證據來證明兩人間確實有借名登記的契約關係存在,據此為終止借名登記,請求返還房屋的主張:屋」的民事訴訟。雖然A小姐與B先生間兩並未正式白紙黑字的簽訂借名。
1.契約的成立不以簽定書面為必要(民法第153條)。
2.A小姐跟B先生當時是為了「較優惠的貸款利率」而約定由B先生出名購買房屋,確實有借名登記的動機存在。
3.房屋的權狀正本、買賣契約正本、貸款契約正本一直以來都是由A小姐所保管(文書原本由其合法使用人持有保管為常態),並由律師當庭提出各該正本證明。
4.房屋的頭期款、裝潢款、貸款都是由A小姐繳納,並提出相關金流證明。
5.房屋的水費、電費、瓦斯費、電話費、網路費、管理費、房屋稅、地價稅等一切該房屋之生活、管理所必要費用都是由A小姐全額出資,並提出相關繳款單據。
6.律師先透過以上事證在訴訟中證明A小姐與B先生間有借名登記契約關係存在,再依民法第549條規定終止兩人間的借名登記契約,並且依民法第541條第2項、第179條等終止後返還及不當得利規定,請求B先生將房屋所有權移轉登記給A小姐。
【地方法院:勝訴判決】
本所以上所提出之訴訟策略,成功為A小姐取得勝訴判決,並由法院作成以下判決內容:「系爭房屋是由A小姐出資裝潢,相關設備是由A小姐出資添置,頭期款、貸款也都是由A小姐全數出資,管理費、地價稅、房屋稅歷來也是由A小姐繳納,此皆有相關單據堪信A小姐主張系爭房地自承購以來均係由其管理使用收益一節,應與事實相符,而可採信。…綜上事證可徵,A小姐主張B先生並非系爭房地之真正所有權人,僅系爭房地之借名登記人,兩造間就系爭房地成立借名登記契約關係一節,應可採信。
從而A小姐主張以民事起訴狀繕本之送達向B先生為終止上開借名登記契約之意思表示,B先生於兩造間借名登記契約關係終止後,乃負返還系爭不動產所有權予原告之義務,為此,A小姐爰類推適用民法第541條第2項委任關係終止、消滅後移轉權利之義務暨同法第179條不當得利返還請求權,請求B先生移轉系爭房地所有權予原告,應屬有據。」
借名登記房子可能是基於信任或經濟上的考量,但取回時往往充滿挑戰。希望能為面臨此類問題的民眾提供寶貴的見解與幫助。記得,保護自己的資產,始終是最優先的事情。最後,切記在涉及重大財產交易時,請謹慎行事,確保每一步都有法律的保障,如遇到相關的問題,也建議尋求專業律師的協助。
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